القاهرة- تشهد مصر لأول مرة إمكانية شراء الوحدات السكنية بنظام تقسيط يمتد حتى 13 سنة. ويعكس هذا التطور إحباطا كبيرا لدى المطورين العقاريين، الذين يواجهون تحديات متزايدة في تحقيق المبيعات بسبب ارتفاع الأسعار إلى مستويات وصفت بالمغالاة وغير المسبوقة في سوق العقارات.
وفي خضمّ تحديات اقتصادية معقدة وانخفاض حاد في قيمة الجنيه المصري، تبرز تساؤلات حول التوجهات الجديدة في سوق العقارات.
فهل يمثل هذا المسعى محاولة للتخفيف من وطأة أسعار العقارات على المستهلكين المثقلين بأعباء التضخم المتزايد، أم أنه يعكس إحساسًا بالإحباط المتنامي لدى المطورين العقاريين إزاء قدرتهم على تسويق الوحدات بالأسعار المرتفعة؟
إنقاذ للسوق أم دليل على أزمة؟
يعتقد مراقبون تحدثوا للجزيرة نت، أنه في ظل التحوط المستمر من تقلبات الأسعار يبدو أن خيار التقسيط الممتد ليس إلا إستراتيجية للتماشي مع الظروف الاقتصادية الصعبة، حيث يسعى المطورون إلى إيجاد حلول بديلة لجذب المشترين في وقت يشهد فيه الاقتصاد انخفاضا ملحوظا في القوة الشرائية.
وشهد سوق العقارات في مصر -أكبر دولة عربية من حيث عدد السكان- الذي يعد أحد أكبر القطاعات الإنتاجية في مصر ويسهم بنحو 18% من الناتج المحلي مدعوما بالنمو السكاني البالغ نحو مليوني نسمة سنويا، زخما شديدا خلال العامين الماضيين نتيجة الأزمة الاقتصادية التي مرت بها البلاد، وتمثلت الأزمة في التالي:
- شح العملة الأجنبية.
- انخفاض قيمة الجنيه من 18.5 إلى 50 جنيها لكل دولار.
- رفع أسعار الفائدة إلى مستوى قياسي بلغ 27%.
- تجاوز معدلات التضخم 40%.
وحققت مبيعات العقارات في مصر نموا قياسيا بنسبة 65% عام 2024، لتصل إلى 2.5 تريليون جنيه (نحو 49 مليار دولار) مقارنة بـ1.5 تريليون (نحو 29.4 مليار دولار) في 2023 وفقًا لطارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات.
الأقساط الممتدة.. لماذا الآن؟
يقول محمد أحمد مسؤول المبيعات بإحدى شركات التسويق بمدينة الشيخ زايد بمحافظة الجيزة التي تشهد نشاطا كبيرا في طرح المشروعات السكنية الفاخرة إنّ “توسع شركات العقارات في مد آجال السداد وتخفيض المقدم إلى 5% من إجمالي سعر الوحدة هي محاولة لجذب المشترين لأسباب تتعلق بارتفاع الأسعار وضعف آليات التمويل العقاري”.
وأوضح في حديثه، للجزيرة نت، أن مد آجال الأقساط وصل إلى 15 سنة وهذا يزيد من ثمن الوحدات السكنية والتي تبدأ من نحو 5.5 ملايين جنيه (نحو 107 آلاف دولار) للشقة من غرفة واحدة (نحو 60 مترا) إلى 13 مليون جنيه (256 ألف دولار) للوحدة المكونة من 3 غرف (فوق 150 مترا) نصف تشطيب، ويحمّل العملاء فوائد مرتفعة مع ارتفاع الأسعار 25% في المتوسط”.
وخلال اجتماع رئيس الوزراء المصري مصطفى مدبولي مع عدد من رجال الأعمال والمستثمرين، نهاية العام المنصرم، عددوا أبرز التحديات التي تواجه القطاع الخاص من بينها ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض قيمة الجنيه مما يؤثر سلبا على تكلفة التمويل للشركات.
ومع بدء انحسار موجة التضخم من قممها التاريخية إلى 24% في يناير/كانون الثاني 2025 إلا أن معظم التوقعات تشير إلى استمرار تراجع الجنيه المصري الذي يبلغ حاليا نحو 50 جنيها للدولار خلال العام الجاري وبقاء معدلات الفائدة مرتفعة حتى الآن.
ويبلغ حجم سوق العقارات المصري نحو 50 مليار دولار وفق تقارير بعض شركات الأبحاث وسط توقعات بأن ينمو 8.3% بمعدل سنوي مركب، وأن يبلغ نحو 76 مليار دولار خلال الفترة المتوقعة 2024-2029.
موجة تصحيح
وتوقع عضو مجلس إدارة “الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء” محمد عبد الرؤوف “حدوث موجة تصحيح في سوق العقارات الفاخرة نتيجة تشبعه بالأسعار والمشترين معا خاصة مع تراجع الطلب على العقار كملاذ آمن.
وأشار، في تصريح للجزيرة نت، إلى أن القطاع يشهد ركودًا ملحوظًا منذ بداية العام، مما دفع الشركات الكبرى إلى الدخول في منافسة حادة من خلال تقديم آجال سداد طويلة الأمد لثمن الوحدات السكنية.
وذهب إلى القول بأن الوحدات السكنية لم يرتفع سعرها بشكل حقيقي، ولكن ما حدث هو أن قيمة الجنيه انخفضت بشكل حاد، واعتبر أن ما ينشر من أرقام حول سوق العقارات غير دقيق ولا توجد قاعدة بيانات حقيقية.
أقر قطب العقارات المصري هشام طلعت مصطفى، بتباطؤ مبيعات العقارات في الفترة الأخيرة نتيجة رفع أسعار الفائدة، مبينا في تصريحات متلفزة أن الطلب المتزايد يشير إلى أن السوق يحتاج إلى توفير مليون وحدة سكنية سنويا.
فجوة عقارية
إزاء زيادة الطلب على الوحدات السكنية ووجود فجوة بين العرض والطلب حيث تحتاج مصر نحو 450 ألف وحدة، بحسب وزير الإسكان أكد أن الحكومة تعمل على إتاحة العديد من الأشكال والأنماط السكنية وتستهدف إنشاء 200 ألف وحدة بواقع 150 ألف وحدة لمنخفضي الدخل و50 ألفا لمتوسطي الدخل.
وفي إطار خطة الدولة لتوفير مساكن بأسعار معقولة، كشف الوزير عن طرح العديد من المبادرات الرئاسية من بينها “سكن لكل المصريين”، الذي شهد إقبالا كبيرا والعمل على الطرح المستمر للوحدات ضمن المبادرة لتلبية الطلب المتزايد على الوحدات.
ويعرب محمد سامي، وهو محاسب ومتزوج منذ 3 سنوات بمحافظة الشرقية عن إحباطه من فشله في الحصول على أي وحدة سكنية منذ عدة سنوات، قائلا: إن “عدد الوحدات المطروحة من قبل وزارة الإسكان يمثل نسبة ضئيلة من عدد المتقدمين لها وغالبا ما تكلل المحاولات بالفشل”.
واشتكى في حديثه للجزيرة نت من ارتفاع أسعار الإيجارات واهتمام القطاع الخاص بالوحدات السكنية الفاخرة في المدن الجديدة والساحلية، والحكومة لا تستطيع وحدها توفير كل احتياجات السوق التي يقدرها البعض بمليون وحدة.
وتتراوح مساحات الشقق السكنية المخصصة لمحدودي الدخل بين 75 و90 مترًا، بأسعار تبدأ من 184 ألف جنيه وتصل إلى 700 ألف جنيه. أما الوحدات المخصصة لمتوسطي الدخل، فتتراوح مساحاتها بين 100 و150 مترًا، بأسعار تتراوح بين 1.5 مليون و2.5 مليون جنيه (نحو 29-49 ألف دولار).